49177 我愛我家的危急與重塑
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我愛我家的危急與重塑
全球財說 ·

潘妍

2023/11/24
長租業(yè)務看上去很美,事實上卻是一塊難啃的骨頭。
本文來自于微信公眾號“全球財說”(ID:GlobalFinance1),作者:潘妍,投融界經(jīng)授權發(fā)布。

11月11日,我愛我家發(fā)布人事變更公告,張海瓊接棒董麗麗成為新一任財務負責人。值得注意的是,這已是近14個月以來,我愛我家第三次更換財務負責人。

公開文件顯示,自2022年9月以來,我愛我家先后聘請付子明、董麗麗、張海瓊?cè)温毠矩攧肇撠熑?。其中,付子明、董麗麗分別任職約6個月、8個月,任期較短。

頻繁更換財務負責人是上市企業(yè)的大忌,然而,近一年我愛我家高層人員變動極大。

公開文件顯示,2023年1月至7月期間,花嘉俊辭去監(jiān)事及監(jiān)事會主席職務,朱威、何洋、潘斯佳、陳毅剛先后辭去副總裁職務。其中,花嘉俊辭去上述職務后,仍擔任我愛我家金融運營中心副總經(jīng)理職務。而朱威、何洋、潘斯佳、陳毅剛等人辭職后不在公司及控股子公司擔任任何職務。

據(jù)我愛我家8月發(fā)布的最新人事變動相關公告顯示,我愛我家最新的副總裁包括高曉輝、劉洋、代文娟、段蟒。

需要關注的是,在原副總裁陳毅剛辭職的背后,還引發(fā)了一場聲勢浩大的區(qū)域“地震”。

我愛我家的危急與重塑

01 高層大地震,杭州不可失

2023年7月8日,我愛我家向杭州公司全體員工發(fā)送短信稱,集團接到投訴,對杭州公司總經(jīng)理陳毅剛、副總經(jīng)理楊海哨以及杭州公司所有業(yè)務總監(jiān)停職察看,即刻生效。同時,該短信還補充提醒員工,不要被脅迫簽署與我愛我家以外任何協(xié)議或合同。

正當突發(fā)短信引發(fā)眾人無限猜想時,7月10日陳毅剛的辭任公告就被公開。同日晚間,我愛我家官方發(fā)布溝通函稱,我愛我家杭州公司近期確實受到不正當競爭手段的干擾,出現(xiàn)侵害式商業(yè)利益的行為。并網(wǎng)傳,我愛我家董事長謝勇已親赴杭州處理事端。

事件走向開始撲朔迷離,隨著事件發(fā)酵,矛盾源頭指向房產(chǎn)中介另一巨頭貝殼,對我愛我家進行“挖墻腳”。

7月11日,杭州房管局約談貝殼、我愛我家相關負責人。同日晚間,杭州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布一則倡議,呼吁加強行業(yè)自律和企業(yè)內(nèi)部管理。

“挖墻腳”事件與否不予置評,但作為輿論中心的當事人,陳毅剛難逃熱議。坊間多有傳言,陳毅剛的離開或是局勢所趨,我愛我家集團近階段正持續(xù)撤換多地城市總經(jīng)理。

2023年5月,我愛我家原北京公司總經(jīng)理高曉輝,被任命為我愛我家集團首席運營官。新官上任后便開始一輪地方城市總經(jīng)理的調(diào)動,我愛我家天津、鄭州等地總經(jīng)理先后被撤換,此前蘇州、南京等城市公司總經(jīng)理也相繼離職。

陳毅剛作為自2005年就加入我愛我家的“老兵”,截至離職已任職18年。上任初期就擔任我愛我家杭州公司總經(jīng)理,2018年便一直兼任集團副總裁一職。

作為深耕在杭州地區(qū),手握重權的“封疆大吏”,此前就有傳聞,我愛我家集團曾多次擬將陳毅剛調(diào)離杭州,但均被其拒絕。

一切早有苗頭,在7月6日的杭州公司大會上,謝勇便宣布將率先在杭州公司推出“愛家股權共享計劃”,每年向杭州公司投入5000萬元以上的資金,作為杭州公司股權共享計劃的權益及分紅。

這一舉動,被外界認為是預防陳毅剛出走后其手下“得意干將”也隨之離去,大有安撫人心之意。

畢竟對于我愛我家來說,杭州區(qū)域過于重要。作為比鏈家還早一年成立的老牌中介公司,在超20年的全國化競爭中,我愛我家長期居于老二的位置,可唯有杭州地區(qū)我愛我家一騎絕塵。2014年,我愛我家在杭州區(qū)域市占率曾一度高達51.96%。

不過,這一優(yōu)勢隨著2018年鏈家推出“貝殼找房”開始漸漸發(fā)生改變。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)顯示,2020年起貝殼杭州區(qū)域市占率已超過我愛我家,我愛我家杭州地區(qū)市占率跌至30%以下。根據(jù)相關報道,2023年6月的杭州市區(qū)二手房簽約中,我愛我家僅占比19.6%,貝殼的占比約35%。

這或也是為何傳出陳毅剛被貝殼”挖墻腳”后,我愛我家提前做出應對之策的根本原因。

02 58集團頻繁減持 相寓IPO或不被看好

實際上,我愛我家與貝殼之間的矛盾已久。

早在貝殼上線時,便在整個房產(chǎn)中介行業(yè)掀起一場數(shù)字化變革,通過打造ACN(經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡)模式,實現(xiàn)不同房產(chǎn)經(jīng)紀公司之間跨店、跨品牌成交,貝殼找房實現(xiàn)快速擴增。

美名其曰“重塑亂象叢生的地產(chǎn)中介行業(yè)”,但對于其他房產(chǎn)中介來說,貝殼所做的“資源整合”無外乎是把老桌子掀翻,自己坐上新桌子的主位,引起眾怒。

于是,在“貝殼找房”上線的第二個月,58集團創(chuàng)始人姚勁波發(fā)起真房源誓約大會,邀我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀不動產(chǎn)等多家房產(chǎn)經(jīng)紀品牌站臺,被業(yè)界稱為“反殼聯(lián)盟”。

但“反殼”并未成功,21世紀不動產(chǎn)、中環(huán)互聯(lián)接連“倒戈”,入駐貝殼找房平臺,就連最初的組織者58集團也開始減持我愛我家,聯(lián)盟逐漸瓦解。

公開文件顯示,自2018年五八有限公司收購我愛我家其他股東的股份至8.28%,成為我愛我家第二大股東后,便多次進行減持。減持均價在2.93元/股-3.61元/股區(qū)間,與2018年入股時受讓價7.12元/股相比,跌幅超50%。截至2023年9月,五八有限公司持股比例下降至4.999996%。

由于目前58集團持股比例低于5%,再行減持計劃將不再提前披露。未來,58集團或存繼續(xù)減持或完全撤資的可能。

對于58集團的“虧本”減持,雖我愛我家稱“因集團資產(chǎn)整合需要”,但不排除這是58集團針對正處在“外憂內(nèi)患”中的我愛我家,做出的評估措施。

2022年6月,我愛我家微信公眾號發(fā)布公告,根據(jù)疫情變化與城市房地產(chǎn)市場的實際情況,公司決定終止合肥、煙臺、長沙城市的加盟業(yè)務。隨后,我愛我家北京總部爆發(fā)一次大型的員工集體討薪事件。

員工討薪風波后,2022末我愛我家員工人數(shù)大幅縮減,在職員工數(shù)量由2021年的50493人減少至2022年末的33820人,一年內(nèi)員工人數(shù)減少了16673人。

同時,門店規(guī)模也出現(xiàn)了縮減。2022年,我愛我家國內(nèi)運營門店總量達3583家,相較于上一年減少1030家,覆蓋城市數(shù)量也從33城降至15城。到了2023年三季度末,我愛我家國內(nèi)運營門店總量約已降至2887家。

以經(jīng)營數(shù)據(jù)來看,自2020年以來,我愛我家連續(xù)三年歸屬凈利潤同比下降,分別為-62.30%、 -46.81%、 -284.37%,這也致使我愛我家2022年由盈轉(zhuǎn)虧,凈虧損3.06億元。

進入2023年后,虧損雖有所收窄但未能扭虧。2023年前三季度,我愛我家歸屬凈利潤為-6793.06萬元。

經(jīng)營面的不景氣也直接反映到二級市場。自2017年我愛我家借殼昆百大實現(xiàn)上市以來,股價一路走低。截至11月20日收盤,我愛我家報收2.5元/股,相較于借殼上市時區(qū)間跌幅超6成,市值蒸發(fā)近百億元。

除我愛我家基本盤外,58集團之所以對其不持樂觀態(tài)度,或與我愛我家即將啟動的IPO項目盈利效果不佳相關。

在2022年業(yè)績大會上,我愛我家表示,旗下長租公寓品牌“相寓”獨立上市是公司一直明確的戰(zhàn)略目標,2023年將會啟動相寓業(yè)務獨立分拆上市的準備工作。

有專家分析表示,縱然謝勇出身于資本圈,但在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷情況下,指望我愛我家的市值依靠中介主業(yè)東山再起,難度可想而知。若拿出經(jīng)營情況相對更有想象空間的相寓公寓業(yè)務單獨分拆上市,或是謝勇為數(shù)不多能夠打出的牌。

根據(jù)我愛我家2022年報,資產(chǎn)管理業(yè)務(相寓)營收占比由2021年的15.58%增至2022年48.37%,一躍成為第一營收來源。同期,其老本行二手房經(jīng)紀業(yè)務的營收占比則由58.48%降至30.25%。

官網(wǎng)顯示,相寓業(yè)務已覆蓋北京、上海、深圳、杭州等全國15個大中型城市。截至2023年三季度末,相寓業(yè)務在管房源達到26.8萬套,相對于年初增加1.4萬套。

但相寓想要獨立上市,暫且打一個問號,從經(jīng)營層面看,該業(yè)務尚處在毛虧損階段。

結合財報數(shù)據(jù),2022年,我愛我家在資產(chǎn)管理業(yè)務(相寓)營收同比增長75.27%至56.47億元的基礎上,該業(yè)務毛利率卻為-5.99%。進入2023年這一問題放大,2023年上半年,我愛我家資產(chǎn)管理業(yè)務(相寓)營業(yè)收入同比下降5.14%至28.29億元,業(yè)務毛利率同比減少1.01個百分點至-7.47%。

在管房源增加的同時,營收反倒出現(xiàn)滑坡,這是行情慘淡致相寓降價出租的結果,還是管理不善導致資產(chǎn)貶值,不得而知。

對于毛利率為負,我愛我家則表示,主要原因是基于新的租賃準則,部分房源的收益確認至“資產(chǎn)處置收益”科目之中所致。

同時,長租業(yè)務看上去很美,事實上卻是一塊難啃的骨頭。

2019年11月,國內(nèi)“長租公寓第一股”的青客公寓成功登陸納斯達克,后旗下公司遭遇破產(chǎn)清算,持續(xù)經(jīng)營能力受質(zhì)疑,現(xiàn)已剝離部分資產(chǎn)并更名為“FLJ”。無獨有偶,2021年4月,上市一年的蛋殼公寓從紐交所摘牌。

前輩的折戟原因來自多方面,政策監(jiān)管加強、企業(yè)的高杠桿等等。在如此大背景下,我愛我家押注長租公寓的籌碼又是什么呢?

可以預見的是,對于我愛我家布局長租公寓這個賽道,謝勇堅定不移。但姚勁波似乎早已從58頻頻減持中,表明了自己的態(tài)度。

我愛我家 長租公寓
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